《菽园杂记》里对皇庄有一段记载，大意是说，前代虽然有汤沐邑、脂粉田之类赐给公主、王侯的庄田，但还情有可原，然而，“普天之下，莫非王土”，皇帝为什么还要设皇庄作为自己的私产呢？从这一点来看，明代皇帝对于钱财的追逐，显然有一种变态的心理。从明代中期设立皇庄，到明代后期派太监充矿监、税监，目的都是为皇室搜集更多的钱财来满足宫中奢侈的生活。
“皇庄”之名，始于宪宗朱见深。天顺八年，朱见深没收宦官曹吉祥在顺义的田地，设为“皇庄”。但是，明代皇庄的出现，可能更早。例如，仁宗朱高炽就曾有仁寿宫庄、清宁未央宫庄，英宗朱祁镇为诸子设立东宫、德王、秀王庄田。而朱见深的做法，无疑使皇庄的设立名正言顺，从而使皇室搜括土地的风气进入一个高潮。不过，皇庄并不单是皇帝一个人的庄田，而是包括皇帝本身、后妃、皇太子及在京诸王的庄田，也就是说，是皇帝及其妻、子的庄田。因此，皇子若分封后离京去了封地，在封地取得的田地，就不算是皇庄了。
皇庄的设立，其实是开了明代土地兼并的先河。朱见深的皇庄，很快就遍布顺义、宝坻、丰润、新城、雄县等处。到他的儿子孝宗弘治二年（1489年）的时候，在京畿内的皇庄有五处，面积达12800顷。他的孙子武宗朱厚Y即位一个月内就在大兴县设皇庄7所，并陆续发展到昌平、真定、保定等地，10年内使皇庄的面积达到37595顷零46亩。
上行下效，皇帝既然带头兼并土地，藩王、勋戚、宦官也请求皇帝赐土地，于是有王田、官庄。据说，到弘治十五年（1502年），全国官田的面积达到民田的七分之一。土地兼并无疑激化了社会矛盾。例如，在京城附近的皇庄设置，就直接导致了正德年间河北霸县的刘六、刘七起义。
而且，在皇庄内，土地所有权与司法权、行政权相结合。皇庄的管理非常混乱。一般的皇庄，都是派宦官去掌管的。宦官带着一旗校，再豢养着一帮无赖，“占土地，敛财物，污妇女”，无所不为。由皇庄引发的社会问题，得到一些官僚士大夫的注意。所以，嘉靖初年曾在表面废止皇庄，改称官地，但不过是换汤不换药。因此，宪宗设置皇庄的做法，无疑在与民争富，是在毁坏王朝统治的经济基础。